Offene Immobilienfonds

Mit einem Fondsvermögen von rund 80 Milliarden Euro zählen offene Immobilien-Fonds hier zu Lande – nach Aktienfonds und Rentenfonds – zu den wichtigsten Fondstypen.

Fondsexperte sehen zwar mittelfri­stig wenig Wachstumsimpulse: Ihren stärksten Absatzboom verzeichneten offene Immobili­enfonds 1996, als im Vorfeld der Euro-Einführung bei vielen Deutschen Inflationsängste aufkamen. Damals floss ihnen mit rund 14 Milliarden Mark der Löwenanteil aller in Investment­fonds angelegten Mittel zu. In den letzten Jahren hingegen ist eine deutliche Tendenz zu Gun­sten renditestarker Anlagen wie Aktienfonds spürbar.

Genau genommen sollte man eher von Mischfonds als von offenen Immobilienfonds spre­chen, denn beim Blick auf die Vermögensstruktur der Titel wird deutlich: Das Management investiert einen bedeutenden Teil des Vermögens – je nach Anbieter und Fonds bis zu 50 Pro­zent – in liquide Mittel wie festverzinsliche Wertpapiere und Bankguthaben. Dafür gibt es mehrere Gründe. Einerseits sind die Fonds verpflichtet, Anteile jederzeit zurück zu nehmen.

Und ohne liquide Mittel wären sie gezwungen, Teile ihres Immobilienbesitzes kurzfristig – und möglicherweise unter Wert – zu verkaufen. Andererseits sind geeignete Objekte schwierig zu finden. Gute Ergebnisse erzielten in den letzten Jahren vor allem Immobilienfonds, die außerhalb der Europäischen Union investierten. Dieses Engagement bleibt gesetzlich be­grenzt: Maximal 20 Prozent des Fondsvermögens dürfen in Nicht-EU-Grundstücke fließen.

Beständige Wertentwicklung: Offene Immobilienfonds unter der Lupe 

Offene Immobilienfonds erzielten im Durchschnitt der letzten zehn Jahre Renditen zwischen sechs und sieben Prozent. Damit liegen sie zwar unter den Ergebnissen von Aktien- und Rentenfonds, zeigen aber auch die geringsten Wertschwankungen. Seit Auflage des ersten offenen Immobilienfonds (1959) gab es bisher in keinem einzigen Jahr Kursverluste. Diese konstante Entwicklung hat mehrere Ursachen.

Während die meisten Fonds in Wertpapiere – z. B. Aktien investieren, die an der Börse gehandelt werden und einem täglichen Auf und Ab unterliegen, folgt die Bewertung von Immobilien anderen Grundsätzen: Maßstab ist vor allem die langfristig erzielbare Nettomiete (Ertragswertverfahren). Kurzfristige Preisschwankungen bleiben damit ohne Einfluss auf das Fondsvermögen. Experten weisen zudem darauf hin, dass sich Immobilien- und Rentenmarkt in der Praxis häufig gegenläufig entwickeln: Zwar stagnieren im konjunkturellen Abschwung Immobilienpreise und -mieten, andererseits führen sinkende Zinsen zu steigenden Rentenkursen. Daher sind offene Immobilienfonds weniger konjunk­turabhängig als andere Fondstypen. 

Interessant sind offene Immobilienfonds vor allem für sicherheitsorientierte Anleger, die sich längerfristig – d.h. mehr als fünf Jahre – engagieren möchten und ihre Steuerfreibeträge bereits ausgeschöpft haben. Erfahrungsgemäß bestehen zwischen 30 und 40 Prozent der Performance aus – steuerfreien – Wertsteigerungen des Immobilienvermögens sowie aus Kursgewinnen der festverzinslichen Wertpapiere. So lassen sich bei günstiger Baukonjunktur mit einem er­folgreichen Immobilienfonds höhere Nachsteuerrenditen erzielen als mit Rentenfonds.

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Offene Immobilienfonds stellen eine bequeme Anlageform mit einer ungewissen Zukunft dar 

In der Vergangenheit gehörten offene Immobilienfonds zu den wertbeständigsten Anlageformen. Investoren konnten sich mit diesem Investment nicht nur gegen die hohen Verluste am Aktienmarkt schützen, es entfielen auch die lästigen Aufgaben wie Mieter-suche, Instandhaltung oder Verwaltung von Immobilien. Auch konnte keiner der Fonds mit einer negativen Wertentwicklung abschließen.

Vielfach lag die Rendite zwischen 6 und 7 Prozent, selbst in Krisenzeiten waren bis zu 4 % jährlich an Wertzuwächsen zu erzielen. Heute fallen diese Renditen eher bescheiden aus, denn nicht nur die einstigen Spitzenrenditen und Durchschnittsmieten für Büroflächen sind in den letzten Monaten erheblich eingebrochen, es müssen auch immer mehr Leerstände verzeichnet werden. Hinzu kommt, dass die angebotenen Mietflächen auf Grund frei werdender Gewerbeobjekte weiter zunehmen.

Mit diesen Risiken sind nicht nur weitere Mietrückgänge wahrscheinlich, es wird auch zu einer weiter sinkenden Immobilienbewertung kommen. Lediglich mit Auslandsinvestitionen kann noch versucht werden, der negativen Entwicklung in Deutschland gegen-zusteuern. Aber auch bei diesen Investments ist Vorsicht geboten. Zwar können Investoren im Ausland deutlich höhere Mieterträge erzielen, aber auch hier gibt es keine Sicherheit, dass sich diese auf Dauer erzielen lassen.

Ein positiver Vorteil ist allerdings, dass die Anteilsscheine börsentäglich über die Hausbank oder direkt über die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden kann. Zudem ist es den Kapitalanlagegesellschaften erlaubt, im Gegensatz zu geschlossenen Fonds unbegrenzt neue Anteilsscheine auszugeben. Auf diese Weise wächst neben dem Sondervermögen, mit dem wieder neue bzw. zusätzliche Immobilien hinzugekauft werden können, auch die Rendite.

Geschlossene Fonds sind nur auf dem Sekundärmarkt handelbar

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird der Fonds hingegen sofort geschlossen, wenn das Kapital für die im Voraus genau bezeichnete Immobilie erreicht wurde. Auch können die Anteile von geschlossenen Fonds lediglich auf dem Sekundärmarkt wieder zurückgegeben werden. Diese Schwierigkeiten finden sich nicht bei offenen Fonds, diese können mit unbegrenzter Laufzeit ausgegeben und börsentäglich verkauft werden. Ein weiterer Nachteil ist, dass ein geschlossener Immobilienfonds nicht der staatlichen Aufsicht unterliegt, so dass vielfach die Nebenkosten völlig überhöht und auch die Renditen meist schön gerechnet werden.

Offene Immobilienfonds finden ihre Gesetzesgrundlage hingegen im Investmentgesetz (InvG) und werden zudem durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Gleiches gilt natürlich auch für die Depot führende Bank, diese haftet bei offenen Fonds für das Fondsvermögen mit. Auf diese Weise können private Investoren ihre Forderungen auch an die Hausbank stellen, wenn der Fonds in Schwierigkeiten geraten sollte. Das Gesamtvermögen innerhalb des Fonds ist somit zu 100 Prozent Insolvenz geschützt.

Kein Schutz bei schlechtem Management

Keinen Schutz finden Sparer allerdings gegen Verluste, die auf Grund eines schlechten Fondsmanagements auftreten. Dies kann zum Beispiel dadurch passieren, dass in unrentable Immobilien investiert wurde oder wenn Gewerbeobjekte hohe Leerstände aufweisen und dadurch entsprechende Mieteinnahmen fehlen. Auf Grund der stabilen und kontinuierlichen Wertentwicklung sind die Anteile an einem offenen Immobilienfonds sogar mündelsicher und werden daher auch durch die Vormundschaftsgerichte anerkannt.

Daher eignet sich diese Sachwert gestützte Anlageform zwar auch heute noch, allerdings müssen deutlich geringere Renditen in Kauf genommen werden. Investoren sollten allerdings vor Abschluss eines solchen Investments bedenken, dass eine Anlage in offene Immobilienfonds ausgelegt ist auf einen langfristig erzielbaren Wertzuwachs.

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Nicht für kurzfristige Wertsteigerungen gedacht

Wer hingegen auf kurzfristige Wertsteigerungen setzt, der ist mit Offenen Immobilienfonds schlecht bedient. Auch hat der Gesetzgeber die Streuung innerhalb eines offenen Immobilienfonds exakt vorgeschrieben. Daher muss der Mindestbestand bei zehn verschiedenen Immobilien im Fondsvermögen liegen. Diese Vorgabe hat der Fonds spätestens nach dem vierten Jahr seiner Gründung zu erreichen. Weiter muss das Fondsvermögen auf verschiedene nationale und internationale Standorte sowie auf unterschiedliche Nutzungsarten und Mietlaufzeiten streuen.

Die Investition des Kapitals hat vorrangig in Gewerbe- und nicht in Wohnimmobilien zu erfolgen, da sich damit höhere Erträge erwirtschaften lassen. Da sich die Anteile an einem offenen Immobilienfonds börsentäglich verkaufen lassen, ist zudem vorgeschrieben, eine Liquiditätsreserve von mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens anzulegen. In diesem Fall liegen die Gelder dann in Wertpapieren oder in Bankguthaben.

Offene Immobilienfonds können auch geschlossen werden

Leider kam es in der Vergangenheit immer wieder zu massiven Anteilsrückgaben, weshalb auch die offenen Immobilienfonds kurzfristig geschlossen werden mussten, weil die Bankguthaben nicht mehr ausreichten. Teilweise musste sogar Sondervermögen veräußert werden, was wiederum zu hohen Ertragseinbußen führte. Bei letzterem hat die Kapitalanlagegesellschaft sogar die Möglichkeit, ihren Fonds bis zu 2 Jahre zu schließen. Anleger sind daher besorgt, weil sie befürchten, gerade dann nicht an ihr Geld zu kommen, wenn dieses dringend benötigt wird.

Hinzu kommt, dass die Bewertung des Fondsvermögens nicht wie bei Aktienfonds tagtäglich über die Aktienkurse an der Börse festgestellt wird, sondern durch einen Sachverständigenausschuss geschätzt werden muss. Dies hat mindestens einmal jährlich zu erfolgen. Das Ergebnis dieser Gutachten bleibt den Anlegern allerdings vorenthalten.

Ertragswerte der Immobilien können schwanken

Differenzen sind daher üblich, denn wie soll der eigentliche Wert einer Immobilie ermittelt werden, wenn dafür gar kein liquider Markt oder gar eine Börse zur Verfügung steht? Daher ist auch die Aussage vieler Gutachter falsch, dass ein Objekt immer das wert ist, was man am Markt auch dafür erzielen kann. Immobilie ist nun einmal nicht gleich Immobilie – vielmehr stellt jede Immobilie ihr eigenes Unikat dar. Und dafür lässt sich nun einmal kein tagesaktueller und objektiver Wert feststellen.

Durch den Gesetzgeber ist lediglich das Ertragswertverfahren vorgesehen, in dem die nachhaltig erzielbare Miete den Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung gegenüber-gestellt wird. Allerdings muss auf Grund der Wertermittlungsverordnung (WertV) die nachhaltig erzielbare Miete nicht grundsätzlich auch deckungsgleich mit den aktuellen Mieteinnahmen sein.

Hohe Mieten können allerdings nur dann erzielt werden, wenn die Immobilie einen gefragten Standort besitzt und die Konjunktur ebenfalls gut läuft. Dadurch steigt auch zeitlich der Wert der zu bewertenden Immobilie. Je nach Verlauf müssen die Gutachter daher den Ertragswert des Objektes nach oben oder unten korrigieren.

Bei größeren Anlagesummen in offene Immobilienfonds Rechenschaftsberichte studieren

Investoren, die größere Summen in offene Immobilienfonds investieren möchten, sollten einen Blick in den Rechenschaftsbericht ihres erworbenen Fonds werfen. Hier müssen insbesondere die Angaben zur Brutto- und zur Nettomietrendite beachtet werden. Die Bruttomietrendite stellt dabei die jeweilige Mieteinnahme ohne Nebenkosten dar, und zwar bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen innerhalb der Berichtszeit.

Die Nettomietrendite errechnet sich über die Bruttomietrendite, diese wiederum vermindert um die anfallenden Wirtschaftskosten der Immobilie. Als Bewirtschaftungskosten fallen zum Beispiel Wartungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten an. Ein weiterer Posten ist die Immobilien-Gesamtrendite, und zwar vor Darlehen. Dieses setzt sich zusammen aus der Nettomietrendite und dem Ergebnis der Werteveränderungen. Dabei ergibt sich eine Wertveränderung stets aus Zu- und Abschreibungen bezüglich Veränderungen an den Immobilienmärkten.

Im Gegensatz dazu steht die Immobilien-Gesamtrendite – allerdings nach Darlehen. Berechnung: Netto-Mieteinnahmen abzüglich Zinsen (bezogen auf das durch Eigenkapital finanzierte Immobilienvermögen). Dabei werden deutsche Liegenschaften fast aus-schließlich zu 100 Prozent aus Fondsmitteln finanziert. Bei ausländischen Immobilien wirkt sich dabei zusätzlich noch die Steueroptimierung auf die Finanzierung aus.

Der Vorteil: Das Währungsrisiko wird durch die Mieteinnahmen in der jeweiligen Währung deutlich begrenzt. Wird im Rechenschaftsbericht von der Liquiditätsrendite gesprochen, dann versteht man hier das Ergebnis aus der Rendite der von einem Fonds auf dem Geld- oder Kapitalmarkt geparkten Gelder. Diese Gelder dienen überwiegend dazu, diejenigen Anleger auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben. Die Liquiditätsrendite darf nicht verwechselt werden mit der Fondsrendite, denn letztere ergibt sich zum einen aus der Immobilien-Gesamtrendite, zum anderen aus der Liquiditäts-Rendite.

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Zwei zu beachtende Posten: die Zahl der Liegenschaften und der Bauprojekte

Zwei zu beachtende Posten sind auch die Zahl der Liegenschaften sowie die Zahl der Bauprojekte. Beides kann sich gegenteilig auf das Renditeergebnis auswirken. Denn je höher die Zahl der Liegenschaften, desto höher ist auch die Streuung innerhalb des Fonds. Aber: Baut ein Immobilienfonds selbst, dann hat dies entsprechend eine Erhöhung der Gewinn-, aber auch der Verlustchancen zur Folge.

Auch wenn der Fonds überwiegend nach renditeträchtigen Nutzungsarten aufgeteilt wird, besteht in Bezug auf Gewerbeimmobilien im Vergleich zu Wohngebäuden doch ein deutlich erhöhtes Risiko – allerdings wieder einhergehend mit einer höheren Rendite. Besitzt ein Fonds hohe Einzelobjektwerte, wird dieser sehr schnell schwerfällig mit Blick auf Marktveränderungen. Da hier nur äußerst schwer reagiert werden kann, muss auch ein Augenmerk auf die Objektverteilung nach der Verkehrswerthöhe gelegt werden.

Kleinere Objekte werden schneller verkauft

Weiter gilt: Kleinere Objekte sind weitaus beliebter bei Kunden und werden von daher schneller verkauft. Das Potential eines Immobilienfonds richtig abschätzen kann nur derjenige, der auch die Daten der einzelnen Standorte und Länder hat, in die der Fonds investiert. Daher sollte im Rechenschaftsbericht auch auf die geographische Verteilung (d.h. die regionalen Märkte) geachtet werden. Ein weiterer Punkt ist die Altersstruktur der im Fonds investierten Immobilien.

Ein hohes Alter einer Immobilie birgt auch stets einen höheren Aufwand (Reparaturen, Renovierungen). All diese Kosten gehen letztlich zu Lasten der Rendite. Weiter kann ein Fonds nur dann sichere Einnahmequellen aufweisen, wenn auch die Restlaufzeiten der Mietverträge stimmen. Auslaufende Mietverträge, ein hohes Mietausfallrisiko sowie ständige Leerstände wirken sich äußerst negativ auf die Gewinnerzielung eines Immobilienfonds aus.

Fortdauernde Leerstände führen zudem dazu, dass die Mietverträge nach dem Auslaufen auch nicht mehr angepasst werden können. Der Fonds kann dann nicht mehr von steigenden Mieten profitieren. Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds können bei einem offenen Immobilienfonds aber keine negativen steuerlichen Anfangsergebnisse möglich. Vielmehr erzielt der Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Die Erträge ergeben sich jeweils aus den Mieteinnahmen, der Anlage liquider Mittel sowie aus den Veräußerungsgewinnen. Daher entstehen auch Einkünfte aus Kapitalvermögen – egal ob der Fonds seine Erträge ausschüttet oder wieder anlegt (thesauriert). Der steuer-pflichtige Anteil an den vorgenommenen Ausschüttungen wird in den Steuerbescheinigungen der Gesellschaften niedergeschrieben.

Fazit

Offene Immobilienfonds stellen auch künftig einen nicht ganz unwichtigen Baustein für das individuelle Depot dar – allerdings ausschließlich für den langfristigen Vermögensaufbau inklusive dazugehöriger Diversifizierung (Risikostreuung). Investoren müssen in diesem Zusammenhang die Spreu vom Weizen trennen, denn schnell wird in einen unterdurchschnittlichen Fonds investiert.

Wer hingegen in einen überdurchschnittlichen Immobilienfonds investiert, der erfährt mit seiner Kapitalanlage auch einen stetigen Wertzuwachs. Denn es handelt sich dabei immerhin um eine äußerst wertbeständige Sachwertanlage mit einer durchschnittlichen 3-Jahres-Performance zwischen 3 und 9 Prozent. Wird das Vermögen zudem richtig gestreut, führen die geringen Kursschwankungen zu einem äußerst geringen Risiko.

Auch stellt sich für den privaten Anleger zu keiner Zeit die Frage nach dem günstigsten Einstiegszeitpunkt. Dieses Problem haben ausschließlich Anleger in Aktienfonds. Weiter ergibt sich für den Anleger kein eigener Verwaltungsaufwand wie dies bei einem eigenen Immobilienerwerb der Fall wäre. Diese Aufgaben übernimmt das Fondsmanagement. 

Wer über Anteilsscheine an offenen Immobilienfonds verfügt, kann diese börsentäglich zum Tagespreis zurückgeben und kann auf diese Weise seine Fondsanteile schnell wieder verflüssigen. Dies wäre zum Beispiel bei der eigenen Immobilie so gut wie ausgeschlossen. Investiert kann in dieses Segment auch mit sehr kleinen Beiträgen, diese liegen in der Regel zwischen 25 und 50 Euro pro Anteilsschein und sind auf Grund ihrer kontinuierlichen Wertentwicklung von den Vormundschaftsgerichten auch noch zur Anlage von Mündelgeldern zugelassen.

Da die Anteilswerte nur äußerst geringen Schwankungen ausgesetzt sind, verfügt der offene Immobilienfonds über eine hohe Relation von Sicherheit zu Rendite – in jedem Fall besser als jeder Rentenfonds oder inländische festverzinsliche Wertpapiere.

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