Warum die Ziele des „magischen Dreieck“ im ständigen Widerspruch zueinander stehen

Jede Anlagestrategie sieht sich Zielkonflikten ausgesetzt, die nie vollständig aufgelöst, sondern lediglich optimiert werden können. Die drei Ziele des magischen Dreiecks

  1. „Rendite“,
  2. „Sicherheit“ und
  3. „Verfügbarkeit“

stehen im ständigen Widerspruch zueinander.

Ein Tagesgeldkonto bei einer Bank mit deutscher Einlagensicherung bietet maximale Flexibilität bei null Risiko. Das Guthaben kann jederzeit ohne Kündigungsfrist abgehoben werden und ist selbst bei einer Insolvenz der kontoführenden Bank durch die Einlagensicherung geschützt.

Maximale Liquidität und geringstmögliches Risiko haben ihren Preis. Im Februar 2015 zahlten Banken durchschnittlich nur noch rund 0,50 Prozent Zinsen für Tagesgeld. Nach Abzug von Inflation und Steuern erzielte Tagesgeld somit eine leicht negative Rendite.

Bei jeder Anlage bleibt mindestens ein Ziel auf der Strecke

Eine selbstgenutzte Immobilie bietet planbare Erträge (den Wegfall der Kaltmiete) und, sofern die Eigenschaften des Objekts und die Konditionen der Finanzierung angemessen sind, eine brauchbare Rendite bei sehr geringem Risiko (kein Risiko, solange die Immobilie selbst genutzt wird).

Dafür lassen sich Immobilien bei Bedarf nur schwer veräußern: Handelt es sich nicht gerade um ein Objekt in begehrter Top-Lage zieht der Verkauf sich über Monate hin.

Darüber hinaus müssen Verkäufer mit Einbußen rechnen, weil sich die Nachfrage im Verkaufszeitraum kaum abschätzen lässt. Ferner sind Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklergebühren verloren bzw. müssen vom Käufer erneut entrichtet werden, was sich auf den erzielbaren Nettopreis auswirkt.

Insgesamt bieten selbstgenutzte Immobilien somit ein moderates Risiko und eine moderate Rendite bei geringer Liquidität. Die Fungibilität einer Immobilie ist umso größer, je einfacher sich das Objekt auf dem Markt verkaufen lässt.

Das gilt für 2-3-Zimmerwohnungen in Innenstadtnähe in München, Hamburg oder Frankfurt eher als für Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen. Je besser die Fungibilität einer Immobilie ist, desto höher ist der Preis und desto niedriger die Rendite.

Jedes Anlageziel beeinflusst die anderen Ziele

Dabei spielt es keine Rolle, ob eine Immobilie selbst genutzt oder an Dritte vermietet wird. Im Fall der Selbstnutzung fällt der Mietvorteil geringer aus, bei einer Vermietung erhöhen sich die Investitionen ohne dass allein aufgrund der Eigenschaft einer besseren Fungibilität höhere Mieteinnahmen erzielbar wären: Für Mieter steigt der Wert einer Immobilie nicht dadurch, dass der Eigentümer diese leichter veräußern kann.

Immobilien verdeutlichen damit exemplarisch die Zusammenhänge im „magischen Dreieck“ der Geldanlage. Eine höhere Rendite muss durch geringere Liquidität und/oder weniger Sicherheit bezahlt werden. Mehr Liquidität wirkt sich auf die Rendite und/oder die Sicherheit aus und mehr Sicherheit führt zu weniger Rendite und/oder Liquidität. Das gilt für Bankeinlagen und Immobilien genauso wie für Wertpapiere und darüber hinaus innerhalb jeder einzelnen Assetklasse. Beispiele:

  • Banken aus dem EU-Ausland zahlen höhere Zinsen als deutsche Banken
  • Unternehmensanleihen rentieren höher als Staatsanleihen
  • Small-Cap-Aktien sind fundamental für gewöhnlich niedriger bewertet als Blue Chips
  • Eine günstige Immobilie auf dem Land lässt sich schwieriger verkaufen als eine teure Stadtwohnung
  • Exotische Genussrechte mit Top-Rendite sind schwerer zu veräußern als Aktien
  • Geschlossene Immobilienfonds bieten höhere Renditen als offene Fonds, sind aber schwerer zu verkaufen
  • Venture Capital Fonds bieten extrem hohe Renditechancen bei großem Totalverlustrisiko

Die wechselseitigen Beziehungen zwischen Risiko, Rendite und Liquidität lassen sich – wie bei Zielkonflikten die Regel – nicht ausschalten, sondern lediglich im ersten Schritt durch Diversifikation minimieren und im zweiten Schritt durch die Anpassung des Portfolios an die individuellen Präferenzen und Erfordernisse optimieren.


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